WATERFRONT: IL VALORE È TRA TERRA, MARE E PROGETTO
Negli investimenti costieri proprietà, demanio, marina e hospitality impongono una due diligence diversa.
Un waterfront non è semplicemente un immobile con vista mare. È un asset nel quale proprietà privata, demanio, urbanistica, paesaggio, portualità, concessioni, infrastrutture e modello gestionale possono sovrapporsi fino a determinare, insieme, il valore reale dell'operazione.
È questo il punto che rende gli investimenti costieri particolarmente interessanti ma anche più complessi di una tradizionale acquisizione immobiliare.
Un hotel affacciato su una marina, un borgo turistico, un porto con servizi commerciali, una struttura ricettiva con residenze o un'area costiera da rigenerare non possono essere valutati soltanto sulla base della superficie, della redditività attesa o della qualità della location.
La prima domanda dovrebbe essere diversa: ciò che l'investitore immagina di realizzare è giuridicamente possibile?
La risposta richiede una due diligence capace di leggere l'asset come un sistema.
Occorre verificare proprietà e regolarità urbanistico-edilizia ma anche esistenza e durata dei titoli demaniali, disciplina delle aree portuali, vincoli paesaggistici e ambientali, servitù, accessi, autorizzazioni esistenti e quelle necessarie per il progetto futuro.
In molti casi, infatti, il valore dell'investimento dipende proprio da ciò che non coincide con la proprietà immobiliare: una concessione, uno specchio acqueo, un approdo, un collegamento funzionale con una marina oppure la possibilità di integrare hospitality, residenziale, retail e servizi nautici.
Le operazioni più evolute mostrano una trasformazione dello stesso concetto di asset costiero.
Non si acquista più soltanto un albergo, un porto o un complesso immobiliare. Si costruisce una destinazione.
È una prospettiva che modifica anche il significato della legal due diligence.
Non dovrebbe limitarsi a individuare irregolarità o criticità esistenti.
Dovrebbe consentire all'investitore di comprendere, prima dell'acquisizione, quali condizioni rendano realizzabile il progetto, quali procedimenti saranno necessari, quali rapporti con le amministrazioni dovranno essere governati e quali rischi possano essere eliminati o allocati contrattualmente.
Questo è particolarmente importante negli investimenti waterfront, dove la componente pubblicistica e quella privatistica convivono spesso nello stesso asset.
Il valore può dipendere dalla stabilità di un titolo amministrativo, dalla possibilità di modificarne l'utilizzo, dall'integrazione tra terra e mare e dalla sostenibilità autorizzativa del progetto immaginato.
È qui che il lavoro legale cambia funzione.
Non soltanto verificare ciò che esiste, ma tradurre una visione di investimento in un percorso autorizzativo, contrattuale e operativo concretamente sostenibile.
Perché nel waterfront il valore non è soltanto sulla terra.
È nel rapporto tra terra, mare e progetto.
Claudio Manca
Legal Advisor |
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